石井啓一国土交通相は8日の閣議後の記者会見で、レオパレス21の物件で新たに施工不良が発覚したことに関し「極めて遺憾だ。安全性の確保に向けて対応する」と述べた。レオパレスは天井の防火上の不備について特に危険性が高いと判断しており、対象の641棟の入居者7782人に対し、優先して転居の要請を始める。

 転居を要請する問題の建物は「ゴールドレジデンス」と呼ばれる物件タイプ。1996～2001年に着工した。レオパレスは転居の費用を負担し、管理物件を転居先として提案する方針だ。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190208-00000057-kyodonews-bus_all

会社名	株式会社レオパレス21

代表取締役社長	深山　英世

本社	〒164-8622 東京都中野区本町2丁目54番11号 電話03-5350-0001（代）

この顔の人相は自分の利益しか考えない悪辣な顔をしている

レオパレスは、レオパレス２１が建築したアパート・マンションで使われる物件名称だ。

これらの「レオパレス」が冠に付くアパートは、レオパレス２１が主導して地主がお金を出して建てているので、所有権はあくまでも土地を持っている地主が保有している。

設計・建築から完成後の物件管理まで全てをレオパレスに委託する仕組みなので、必ずレオパレス○○という物件名にすることになっている。

入居者募集をする際に、アパート名だけでレオパレス物件だとわかれば都合がいい。それがブランド戦略にもなるからだ。

レオパレスは、業界では先進的な取り組みを多数行った会社だ。

80年代に当時は取ることが当たり前だった敷金をゼロにする戦略が当たり、それ以降もブロードバンド無料・家具家電付など、様々な独自の施策を考えて行ってきた。

またデベロッパーとしての営業力が非常に強く、土地持ちの地主に何回も訪問しその場所にアパートを建てる方法で拡大して行った。

しかしながら、世間からの評判はすこぶる悪い。

• レオパレスの木造アパートは壁がものすごく薄い
• レオパレスは退去時に沢山お金がかかる

 

多くの物件でこのような被害が発生している。

壁が薄いのは有名だ。
電話の声や目覚ましの音がなると全館鳴り響く。

日常生活の声が筒抜けになっている。


土地持ちの地主の家に日参して直接口説くという営業戦略を取っているため、地主はレオパレスのプランに乗り気になれば、採算性を比較する対象が存在しなくなる。

レオパレス側にかなりの利益が乗った、質の悪い安普請で物てしまうのだ。

消防法も建築基準は関係なく建てられる。
 
 
設計図面を使いまわしレオパレス物件が日本全国に多数建つことになった。

その上、レオパレスは物件完成後の管理まで請け負うので、いつまでも美味しい汁を吸える。

レオパレス物件を建築する際に相場の建築費の2倍以上というベラボウな建築費

この建築費は、土地と建物の両方を購入した場合の利回りよりも低いこともある。

こんなレオパレス物件を建ててしまった地主が儲かるわけがない。
レオパレス物件は出来るだけ安く建てることを重視していたため、薄い壁の物件が大量に供給されることになった。

これでもレオパレス物件の部屋が埋まっていたのは、家電付や敷金ゼロがレオパレス以外にあまりなかったためだ。

それが次第に広まっていくとレオパレスの優位性がなくなり、悪い評判が徐々に出て来るとともに空室率が上昇していった。

 

なぜ地主はレオパレス物件を建ててしまうのか？

物件を提供するレオパレスに、地主が建設を依頼してしまうのかについて。

彼らは土地持ちの地主に対して「家賃保証」を行うことを大きなメリットとしてうたっている。

募集と管理をレオパレスに任せれば、家賃の85-90％を空室があっても支払うことを約束するのだ。

これはアパート経営にリスクを感じる地主にとっては大きなメリットのように思える。

しかしこれにはカラクリがあり、実際に家賃がいつまでも保証されるわけではない。

契約期間は20年などの長期間だが、家賃の相場に合わせて家賃保証の額が変わる旨が契約書に記載されているのだ。

新築の時は8万円で貸せていた部屋も、築が10年過ぎると4万円台まで低下している。
場合によってはその水準でも埋まらず空室が多く発生する。

その時にレオパレス２１は地主に家賃保証額の大幅な減額を一方的に通告するのだ。

例えば、

「3か月後から家賃保証額をこれまでの70％にする」

ということを一方的に言ってくるのだ。

こんな通告が一方的に来るような契約は保証とは言わないだろう。

建築計画から管理運用までレオパレスに全て依存し、アパート経営を自分で考えて行うことが出来ない地主は、このような通告にもおとなしく従うしかなくなってしまう。

最近はインターネットの発達によりこのような情報も容易に取得できるようになってきた。しかし地主に対する昔ながらの営業手法は今でもそれほど変わっていないようだ。

毎週地主の所に通って仲良くなり、所有している土地に高額なアパートを建てさせる営業を行うやり方だ。


他の物件でも、家具家電付や敷金礼金がゼロの物件は今や多数存在するので、引っ越しをする際にレオパレスセンターに絞る必要性は薄いだろう。

レオパレスはこれを「ブロードバンド」と唱っておりますが、なんとこのレオネットは時間によって急激に遅くなるのです。


というのも、レオネットは一つのインターネット回線をアパートの入居者全員で分け合って使うので、入居者みんながインターネットを繋げる夜の8～11時くらいは速度が遅くなります。

ブロードバンド(笑)というわけです！

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